Una iniciativa de 

Madrid Futuro Solar

Tu
comunidad
es un sol

PLAN COMUNITARIO DE AUTOCONSUMO FOTOVOLTAICO

Preparación de la JUNTA

¿Cómo convocar la junta? 

  1. ¿Quién puede convocarla? 

¿Quién decide si se convoca una junta? Según el art. 16.1 de la LPH, se puede convocar una junta de propietarios a petición de: 

  • El presidente de la comunidad
  • El número de vecinos que representen el 25% de las cuotas de participación o superior. 
    • P.ej. si un vecino tiene una cuota de participación del 30% o superior, puede decidir convocar la junta él mismo, sin necesitar el apoyo de otros vecinos.

¿Quién puede convocar una junta? Es decir, citar a los propietarios a acudir a un determinado lugar, a una determinada hora para tratar un determinado tema? La convocatoria la puede hacer:

  • El presidente o,
  • Los promotores de la reunión (art. 16.2 LPH): 
    • Como se ha especificado en el apartado anterior, si entre ellos representan el 30% de las cuotas de participación de la comunidad o superior.
    • Solo si hubiesen anteriormente solicitado al Presidente que convocara una junta y éste no lo hubiera hecho en un tiempo prudencial (15/20 días) o se hubiera negado a hacerlo.

La junta también se puede reunir sin que haya convocatoria previa, siempre y cuando asistan todos los propietarios. 

    2. ¿Cómo fijar la agenda de la Junta? 

Ponte en contacto con el Presidente de tu Comunidad o con el Administrador de Fincas para que incluya la iniciativa de placas solares en el orden del día. Cualquier propietario puede incorporar temas de interés general. El Administrador de Fincas de vuestra propiedad es el que tiene a fin de cuentas mayor conocimiento de las características del edificio y quien puede ayudarte a preparar mejor la reunión. En las comunidades en las que no hay Administrador, se le comunica directamente al presidente. 

    3. ¿Con cuánto tiempo se tiene que avisar a los demás propietarios de la celebración de la junta? 

Se ha de avisar con por lo menos 6 días de antelación si es una junta ordinaria, y si es extraordinaria no hay un mínimo requerido por la ley. No obstante, es mejor avisar con tiempo para poder contar con la disponibilidad de la mayoría de propietarios. 

¿Cómo acordar la instalación de placas solares en junta? 

  1. Si la azotea es de uso privativo. 

Es decir, cuando solo un vecino tiene derecho a utilizarla y sólo éste tiene acceso a ella, sólo dicho vecino puede decidir si instalar en ella placas solares, sin consultar previamente a ningún otro propietario. Tiene el uso y disfrute de ese espacio, en el cual puede elegir tanto instalar una sombrilla y una hamaca, como placas solares. Sin embargo, tendrá que informar a la comunidad de todo lo que pueda afectar a los elementos comunes del edificio, por la bajada del cableado, etc. Naturalmente, todos los costes de la instalación correrán a su cargo. 

    2. Si la instalación de las placas solares va a tener lugar en un elemento común de la propiedad

En caso de que las placas se instalan en una cubierta (i.e. la azotea) de uso común, entonces aplican los siguientes casos según el uso que se quiera dar a las placas.

Art. 17.2 LPH: si es únicamente para consumo de zonas comunes y la repercusión anual del coste de la instalación es menor que el presupuesto ordinario anual de la comunidad

  • Quórum + Mayoría

En este caso, no hay un mínimo de vecinos que tengan que asistir a la junta para que tenga validez la votación. Los que estén presentes votarán, y es suficiente con que una mayoría simple (50% + 1), que represente la mayoría de las cuotas de participación de todos aquellos que hayan asistido a la junta, vote a favor para aprobar la instalación. Osea, hay votos que valen más que otros, según la cuota de participación que tenga cada uno. Prima el peso de las cuotas sobre el número de votos. 

Por ejemplo en una comunidad en la que hay 20 propietarios, de los cuales 5 acuden a la Junta. Si de esos 5, 2 vecinos,  que ostentan el 60% de las cuotas de participación, votan a favor, y 3 vecinos, que ostentan 40% de las cuotas de participación, votan en contra, hay mayoría suficiente para acordar la instalación de placas solares. 

¿Si no asistes a la Junta, puedes opinar sobre ello? Por supuesto, todos los propietarios ausentes a la Junta disponen de un plazo de 30 días para comunicar su voto. Si pasados 30 días aún no han dicho nada, entonces se sumará su voto a la mayoría obtenida en junta. Es decir, si la mayoría de las asistentes con mayores cuotas de participación votó a favor, como en nuestro ejemplo de arriba, entonces su voto se computará como voto a favor. Si la mayoría votó contra la iniciativa, entonces se computará como voto en contra (art. 17.8 LPH). 

Requisitos:

    1. El uso de la energía solar producida por las placas es para consumo en zonas comunes únicamente. Eso quiere decir que se utiliza esa energía para alimentar elementos comunes de la comunidad, como puede ser el ascensor, el garaje…

    2. La repercusión anual del coste de la instalación no puede ser superior a  “doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Es decir, el coste de la instalación anualmente para cada vecino no puede superar lo que tenga que pagar anualmente a la comunidad de propietarios en calidad de presupuesto para gastos comunes.  El presupuesto anual de la comunidad de propietarios es en el que se computan gastos recurrentes como: la factura de la electricidad que alimenta el ascensor, el garaje y demás zonas comunes, el sueldo del portero, el coste del servicio de mantenimiento…

  • Los siguientes gastos no se tienen en cuenta a la hora de computar las “doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”: ni los gastos de suministros individuales, como por ejemplo el consumo de agua de un vecino en su vivienda,  ni tampoco los gastos de carácter extraordinario que haya tenido que pagar la comunidad, como puede ser la renovación de la fachada.
  • Para calcular el coste de la instalación se tiene que tener en cuenta el coste real de la misma descontando la parte del coste que quedará cubierta por subvenciones públicas y/o ayudas que incentiven la instalación de placas solares. Es decir, si el coste de la instalación es de 10.000€, y la subvención solicitada es de 2.000€, se considerará que el coste de la instalación es en realidad de 8.000€. Con lo cual, si el presupuesto anual de la Comunidad fuese de 8.000€, el coste de la instalación no superará las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, y se podría aplicar el procedimiento del art. 17.2 LPH. 
  • IMPORTANTE: es la repercusión anual del coste de la instalación lo que marca una diferencia, no el coste total de la instalación en sí. Es decir, si el coste total de la instalación es de 10.000€  y el presupuesto anual de gastos comunes es de 5.000€, en principio no se podría seguir el procedimiento del art. 17.2 LPH dado que el coste de la instalación es mucho mayor que el presupuesto ordinario de gastos comunes. No obstante, si la comunidad consigue una medida de financiación con el objetivo de instalar placas solares, permitiendo por ejemplo pagar la instalación en dos años, pagando 5.000€ el primero y 5.000€, la repercusión anual del coste de la instalación no será mayor que la del presupuesto de gastos comunes para el propietario. Con lo cual, en este segundo supuesto sí que se podría aplicar el procedimiento establecido en el art. 17.2 LPH. 

En caso de no se dé alguno de los dos requisitos enunciados en el párrafo anterior, ya sea porque (1) la repercusión anual del coste de la instalación supera el presupuesto anual de la comunidad de propietarios para gastos comunes, o porque (2) el uso de las placas va a ser en parte privativo (la electricidad que produzcan va a ser aprovechada por un(os) vecino(s) en sus viviendas privadas y no por la comunidad), el procedimiento para llegar a un acuerdo se regirá por lo dispuesto en el art. 17.1 LPH. 

Art. 17.1 LPH: todos los demás casos (ej. que se sume algún vecino a la instalación para consumos de su vivienda)

Quórum + Mayoría

En este caso sí que hace falta un mínimo de asistencia para poder proceder a la votación. Es necesario que por lo menos ⅓ de los vecinos, o el número de vecinos que ostente  ⅓ de la cuota de participación, acuda a la junta. Por lo tanto, es relevante en este caso el número de ausentes. 

Además, la mayoría necesaria para aprobar la instalación es de ⅓. Es decir, ⅓ de los propietarios que, a su vez, ostente  ⅓ de las cuotas de participación tienen que votar a favor para que el proyecto salga adelante. Por lo tanto, si solo ⅓ de los vecinos se presenta a la junta, tiene que haber unanimidad para que se pueda llevar a cabo la instalación de placas solares la azotea. 

Cabe mencionar, que se puede delegar el voto a cualquier otra persona si ésta última está habilitada para ello. Para que este tercero pueda actuar en calidad de representante voluntario, el art. 15 de la LPH pone como único requisito que se presente un papel firmado por el propietario, en el cual ha de especificar qué actuaciones puede llevar a cabo ese tercero en su nombre.

¿Quién tiene que pagar la instalación? ¿Cómo se reparte el coste de la instalación entre los vecinos? 

Dependiendo de si se ha seguido el procedimiento establecido en el art. 17.1 LPH o en el art. 17.2 LPH, la ley establece que el coste de la instalación lo tendrán que asumir un número de vecinos distinto. 

  • Art. 17.2 LPH: Las placas solares tendrán consideración de “gasto general”. Por lo cual, todos los propietarios tendrán que asumir parte del coste, que se dividirá entre ellos. 

  • Art. 17.1 LPH: no todos los vecinos están obligados a soportar el coste de la instalación, dado que ésta ya no se considera un “gasto general». Sólo están obligados a pagar aquellos que hayan votado a favor en la junta. A ninguno de aquellos que hayan votado en contra, o que estuvieran ausentes el día de la votación se les puede obligar a asumir ningún coste. Todo correrá a cuenta de quienes hayan votado a favor. 

  • Supuesto particular: subvenciones no concedidas 

Puede darse el caso de que se hubiese solicitado una subvención cuyo importe se hubiese tenido en cuenta a la hora de computar el coste de la instalación y que después no haya sido otorgada a la Comunidad de propietarios. Siguiendo con el ejemplo enunciado anteriormente: si el coste de la instalación es de 10.000€, el presupuesto anual de gastos comunes es de 8.000€, y la subvención que finalmente no se ha otorgado es de 2.000€, nos encontramos en un supuesto distinto al inicial. En este caso, ya se ha tomado la decisión de instalar las placas siguiendo el art. 17.2 LPH, pero ya no se cumplen los requisitos para aplicar este artículo, dado que la repercusión del coste de la instalación es mayor que el presupuesto anual de gastos comunes. Con lo cual, ¿quién está obligado al pago? 

Se considerará válida la decisión en junta por la que se acordó la instalación de placas solares, pero no obstante, se seguirá en lo que concierne el pago lo dispuesto en el art. 17.1 LPH y no todos los propietarios estarán obligados al pago. Si alguno voto en contra, ya sea en junta, o en los 30 días siguientes a la celebración de ésta, a éste no se lo podrá obligar al pago. No obstante, dado que se computó los votos de los ausentes que no transmitieron su voto en el plazo de 30 días como voto a favor (dado que en este ejemplo consideramos que la mayoría votó a favor), éstos sí que están obligados al pago, dado que se ha computado su voto, en aplicación del art. 17.2 LPH y art. 17.8 LPH en su momento. 

Notas:

(*) La cuota de participación de cada propietario aparece en el registro de la propiedad.